Цены на жилье в новостройках

Новую квартиру в Саранске сейчас можно купить за миллион рублей с небольшим

После существенного кризисного снижения цен на жилье ситуация сегодня в Саранске почти стабилизировалась, а по отдельным направлениям вроде бы даже отмечаются первые признаки ее оживления. Означает ли это, что квартиры нужно покупать именно сейчас? Или, напротив, следует выждать еще какое-то время, дабы убедиться в том, что глубина падения оказалась максимальной? В вопросах экономии средств разбирался корреспондент «ВС».

Нащупать дно

Масштабы произошедшего сокращения продаж саранские риелторы оценивают по-разному. Отсюда и неоднозначные прогнозы относительно сроков и перспектив восстановления рынка. Одни утверждают, что падение достигло своего дна, а потому следует ожидать скорого возвращения спроса на жилье. Другие не исключают пришествия второй кризисной волны, влияние которой будет ощущаться еще какое-то время. И в том, и в другом случае выдвигаемые доводы выглядят довольно убедительными. Приверженцы оптимистического сценария ссылаются на приостановление оттока покупателей. Оппоненты в свою очередь утверждают, что поводов для радости пока немного. Упомянутая стабилизация произошла, скорее, под воздействием моральных факторов. Мировые цены на нефть и газ, от которых в нашей стране зависит уж если не все, то почти все, слава Богу, держатся. Но кто даст гарантию, что они вновь не поползут вниз? Стройматериалы подешевели в полтора-два раза, готовые к заселению квартиры - процентов на 30-35. Но покупателей больше не становится. При этом свыше трети агентств недвижимости закрылись, еще какая-то часть слились, а в результате конкуренция ослабла.

Справедливости ради заметим, что даже самые неблагоприятные прогнозы пессимистов не сулят повторения обвального сценария - стоимость жилья либо вообще не изменится, либо снизится по сравнению с нынешней на 3-4 процента. - Дальнейшее обрушение рынка не выгодно ни продавцам, ни, как ни странно, покупателям, - утверждает менеджер Сергей Галкин. - Нынешние цены вплотную приблизились к реальным, объективным значениям. Если на секунду все-таки представить, что падение продолжится, под удар, несомненно, попадут застройщики - то есть главная надежда и опора отрасли. При ухудшении своего финансового положения им придется всеми силами стимулировать продажи. Но период «дешевых квартир» вряд ли продлится долго. Вскоре дефицит вновь напомнит о себе. Спрос вырастет, пойдут спекуляции, а цены с новой силой поползут вверх. Вот только удовлетворять потребности окажется все сложнее и сложнее. Быстро восстановиться, получить кредиты и приступить к работе строительные организации не сумеют. Аналогичная динамика будет характерна и для вторичного жилья.

Внимание к новостройкам

Сегодня риелторы советуют гражданам обратить внимание именно на жилье в новостройках. Дело в том, что в разгар кризисных тенденций потенциальные покупатели «переключились» на «вторичку», резонно считая такие сделки более оправданными и надежными. Ведь уже существующие квартиры можно сразу посмотреть и оценить, не опасаясь, что в последний момент изменятся условия договора строительства, сорвутся сроки сдачи объекта или, того хуже, он так и останется недостроенным. Конечно, Мордовии удалось избежать громких скандалов, связанных с обманутыми дольщиками. Однако и здесь имели место инциденты, когда после новоселья жильцы выявляли массу изъянов. Например, неожиданно выяснялось, что дом подключен к электроснабжению по так называемой «временной схеме», из-за чего происходят регулярные перебои с подачей электричества, не работают лифты и т.д. «Вторичка», очевидно, лишена подобных рисков. Неудивительно, что спрос на нее сократился не столь сильно, как на новостройки. А стоимость квадратных метров площади в двух этих сегментах практически сравнялась. Более того, новые квартиры в современных элитных домах зачастую продаются по прошлогодним ценам добротного жилья «б/у». Сегодня наиболее бюджетные варианты предлагает Саранский ДСК. «Двушки» общей площадью 54 квадратных метра там продаются по 1,3-1,4 миллиона рублей. Однокомнатные (48 «квадратов») обойдутся примерно на 100 тысяч дешевле. Однако и речь здесь идет о городской окраине - девятиэтажном жилом доме по улице Солнечной. Да и «однушки» остались лишь «неходовые», на крайних этажах. В «Саранскстройзаказчике» разброс цен в зависимости от места застройки, стадии строительства и прочих факторов составляет от 28 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. Самое дорогое жилье находится, понятно, в центре мордовской столицы - на улице Кавказской, в нескольких минутах ходьбы от Советской площади. Квартиры подешевле есть в микрорайонах - на Химмаше, Юго-Западе. Правда, относительно скромных «однушек» там в продаже нет. В наличии они появятся ориентировочно в ноябре и только в центральной части города - по цене от 37 до 42 тысяч рублей за «квадрат». Предприятия «Жилкоммунстроя» могут предложить только один адрес - по улице Мордовской, в районе военной базы. Зато квартиры имеются чуть ли не на любой вкус - разного метража и на всех этажах. Цены, как утверждается, начинаются от 27,5 тысячи. Или, точнее, начинались. Жилье «эконом-класса» разошлось в первую очередь. Сейчас, в основном, остались варианты посолиднее. Однокомнатная квартира площадью 40 кв. м на 7-м этаже стоит чуть более 1,5 млн. руб., 50 кв. метров на втором этаже - 1 млн. 785 тысяч, 51 «квадрат» на первом этаже - 1 млн. 807 тысяч, подобные квартиры на 7-9 этажах - 1 млн. 833 тысячи, на пятом и шестом - 1 млн. 936 тысяч. «Двушки» стоят примерно на 200-250 тысяч дороже. Компания «Мордовпромстрой» возводит сразу несколько многоэтажек в различных частях города - на Светотехстрое (проспект 60 лет Октября), на Химмаше (проспект 70 лет Октября) и, наконец, в центре. Причем стоимость жилья зависит не только от местоположения объекта, но и от этапа застройки. Так, квартиры в еще только заложенной «высотке» в Пролетарском районе можно приобрести по весьма скромной цене - 29 тысяч за «квадрат». Тогда как в быстрорастущем массиве на проспекте Ленина - за 45-50 тысяч. Для сравнения: средняя цена квадратного метра площади в известных жилых комплексах «Пушкинский» и «Онегин» составляет ныне 42 тысячи рублей. Хотя всего год-полтора назад она могла превышать и 56 тысяч...

Прогресс налицо

Как нетрудно заметить, характерная для докризисных времен тенденция сохраняется и по сей день. Устойчивым спросом пользуются квартиры эконом-класса - пусть не отличающиеся особыми изысками, но относительно доступные по цене. Только если раньше застройщики сей факт упорно старались не замечать, то сегодня сама специфика рынка заставляет их повернуться лицом к потребителю. Косвенным подтверждением этому может послужить недавнее высказывание генерального директора Мордовской ипотечной корпорации Александра Ведясова. На состоявшемся в конце сентября совещании, посвященном перспективам развития ипотечного жилищного строительства, он заявил, что проблема поиска подрядчиков во многом потеряла былую актуальность. Строители, прежде отказывавшиеся возводить жилье по условиям «МИК», ныне все чаще готовы принять их. Иными словами, цену в 28 тысяч рублей (такова средняя стоимость «квадрата» в ипотеке) они признают оправданной и приемлемой. Обращает на себя внимание и другое немаловажное обстоятельство - на рынок постепенно стали возвращаться инвесторы и спекулянты, приобретающие жилье с целью размещения свободных средств. Безусловно, по сравнению с былыми годами их число заметно сократилось. Хотя уже сам факт возобновления спроса свидетельствует о некоторой стабилизации обстановки. К тому же изменилась и манера поведения таких граждан. - Вообще-то их интерес к ситуации никогда не угасал, - говорит Сергей Галкин. - Другое дело, имеющиеся варианты инвесторов мало воодушевляли, все ждали, что цены будут снижаться и дальше. Даже когда они рассматривали конкретные предложения, зачастую требовали невозможного. Например, соглашались купить квартиру в центре города за миллион рублей. Причем отказ продавца фактически означал прекращение всяких переговоров. Сейчас они уже смягчились, готовы поторговаться и не выдвигают заведомо неприемлемых условий. И это обстоятельство уже можно расценивать как заметный прогресс.

Нужны «хрущевки»?

Безусловно, разразившийся кризис на многое заставил взглянуть по-новому. Еще год назад вряд ли кто-то всерьез мог поверить в серьезное падение цен на жилье. И что же? Они скатились до тех пределов, которые не решались огласить даже самые ярые поборники «дешевой недвижимости». Вдвойне примечательно, что, вопреки ожиданиям, не последовало и бесконечной череды банкротств стройорганизаций. Они сокращают обороты, «консервируют» стройки, но не разоряются. По меньшей мере, пока не разоряются... - Один сезон - это все-таки не показатель, - объясняет бывший заместитель главного инженера строительной компании. - Нужно помнить, что в текущем году предприятия нередко отрабатывали полученные ранее «дешевые» кредиты. Или развивались по инерции, уповая на вероятную поддержку отрасли и обещания властей продолжить реализацию жилищных программ. Опять же, в гораздо большей степени кризис ударил по предприятиям, не занимающимся непосредственно строительством, но производящим продукцию и материалы. Им приходилось сбрасывать цены, вводить режим неполного рабочего дня, сокращать персонал. Застройщикам отчасти это было на руку - снизились затраты, стало больше возможностей для выбора, что позволило выстоять, пережить случившиеся на рынке недвижимости неприятности. Притом, я убежден, они задействовали далеко не все резервы для экономии. Вон в Москве уже появились фирмы, возводящие целые микрорайоны, где стоимость квадратного метра жилья составляет от 45 тысяч рублей. Хотя «среднестоличная» цена равна 83 тысячам. У нас же относительно дешевых «бюджетных» квартир крайне мало, и найти их можно только на вторичном рынке. А в новостройках не встретишь однокомнатных «апартаментов» площадью менее 40-45 квадратных метров. Дома сплошь монолитные и кирпичные, панельные блоки используются достаточно редко.