Сколько стоит оформить земельный участок в собственность?

- У меня имеется земельный участок размером 10 соток в п. Николаевка, оформленный в аренду. Кадастровая стоимость участка - 70 тысяч рублей. На нем я построил дом и оформил его в собственность. Сейчас я собираю документы на оформление в собственность земельного участка, но слышал, что сегодня это стоит немалых денег?
Александр Акимов.

- Право собственности на земельный участок, безусловно, привлекательнее и надежнее, чем право его аренды. Это оптимальный вариант, который гарантирует защиту ваших имущественных прав не только на землю, но и на те строения, которые находятся на ней, - говорит начальник правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМ, член Ассоциации юристов России в Республике Мордовия Андрей Петрунин.  
Выбор между двумя указанными правами осуществляется правообладателем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Право на приобретение участка установлено статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Если аренда на земельный участок уже оформлена, то приобрести право собственности на участок необходимо путем переоформления аренды. До 1 июля 2012 года действовал льготный выкуп собственниками недвижимости (строений, сооружений, зданий) земельных участков, на которых расположено это недвижимое имущество.
До 1 июля текущего года цена земли под зданиями, строениями, сооружениями определялась двумя способами: либо по семикратной ставке земельного налога, либо в размере 2,5% от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Это зависело от вида субъекта права и от того, когда был приобретен или построен объект. Но суммы и в том и другом случае были относительно низкими.
Данная норма была предусмотрена в статье 10 Закона РМ от 12.03.2009 № 23-З «О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия», которая в свою очередь основывалась на нормах федерального законодательства (Земельного кодекса и закона о введении его в действие).
С 1 июля соответствующие нормы об указанном выше определении цены земельных участков под объектами недвижимости утратили силу. Льготная цена после 1 июля 2012 года сохранилась только в двух случаях: в отношении лиц, которые в период с 31 октября 2001 года по 1 июля 2012 года переоформили право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды. Но это коснется небольшой части граждан, которые воспользовались этим правом. И второй случай - это лица, которые до 1 января 2015 года переоформят право постоянного бессрочного пользования земельными участками, на которых находятся линии электропередач, линии связи, дороги, то есть линейные объекты. И как понимаете, это вряд ли коснется физических лиц (статья 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
В основном в республике земельные участки имеют неразграниченную собственность. Но распоряжаются ими по закону органы местного самоуправления городского округа Саранск и муниципальных районов республики (пункт 10 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации).
Другими словами, выкупную цену подавляющего количества земельных участков в республике должно установить Госсобрание Республики Мордовия, для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - советы депутатов г.о. Саранск и муниципальных районов республики. На эти земли местные органы власти могут установить цену, в том числе и такую, которая была прежде, или несколько выше. Но на данный момент таких решений не принято. Поэтому в силу пунктов 1.1., 1.2. статьи 36 ЗК РФ сегодня выкупная цена земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями признается равной 100% кадастровой стоимости земельных участков, то есть в 40 раз больше, чем действовала до 1 июля. В обозначенном вами случае вы можете переоформить право аренды на право собственности, выкупив земельный участок за 100% кадастровой стоимости, то есть за 70 тысяч рублей.
Любой арендатор земельного участка, как и любой собственник, может посмотреть кадастровую стоимость своего земельного участка на Публичной кадастровой карте (maps.rosreestr.ru), которая также имеется на сайте Росреестра или на сайте Управления Росреестра по Республике Мордовия (www.to13.ros-reestr.ru). Для этого в строку поиска необходимо забить кадастровый номер вашего земельного участка, после чего участок будет найден и отразится кадастровая стоимость указанного участка.
Управление Росреестра по Республике Мордовия в начале сентября текущего года направило на имя Главы Мордовии докладную записку о резком сокращении выкупа земельных участков, вызванном увеличением их цены после 1 июля 2012 года. Так, Администрацией г.о. Саранск за два месяца (июль, август 2012 года) не заключено ни одного договора купли-продажи земельного участка под объектами по заявлениям, поданным после 01.07.2012 года. На рассмотрении по городскому округу на начало сентября находилось всего пять таких заявлений.
Следует констатировать, что с 1 июля 2012 года земельные участки выкупают только в крайних случаях. Можно сказать, что таких сделок по республике регистрируется считаные единицы. В основном на регистрацию подаются земельные участки, документы на которые были поданы в органы местного самоуправления до 1 июля 2012 года.
Кроме того, сейчас наблюдается некое несоответствие баланса стоимости участков. Например, сегодня кадастровая цена земельных участков под индивидуальными гаражами приравнена к платным стоянкам, соответственно, на данный момент кадастровая стоимость земельного участка площадью 25 - 30 кв.м под обычным гаражом (и ее выкупная цена) в среднем составляет 60-80 тысяч рублей.  В то же время есть земельные участки в г. Саранске площадью около 400 кв.м под жилыми домами, кадастровая стоимость которых 100 тысяч рублей. То есть при сопоставимости цены участков - их площадь совершенно разная.  
В то же время, если мы будем говорить о свободных земельных участках, на которых ничего не располагается и которые заявляются к выкупу гражданами и юридическими лицами, то в этом случае действует совершенно другой порядок определения цены земельного участка. Здесь цена определяется абсолютно другим способом - как она определялась и раньше - по рыночной стоимости этого земельного участка. То есть земельный участок перед выставлением на продажу (в том числе на торгах) подлежит предварительной оценке.
Причем рыночная оценка земельных участков может быть и ниже ее кадастровой стоимости. Например, в районах республики заявляются такие мизерные оценки земельных участков, что даже приходится иногда направлять материалы в правоохранительные органы для проверки соблюдения действующего законодательства.