Земельный капитал

Где в Мордовии земельные участки могут принести доход?

В конце июля республиканские парламентарии призвали своих коллег из Государственной думы внести изменения в федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Инициатива мордовского Госсобрания в очередной раз показала, что пресловутый земельный вопрос и по сей день не теряет своей актуальности, приводя то к локальным «пограничным конфликтам», а то и к рейдерским захватам чужих владений. Мало того, как предрекают специалисты, в дальнейшем споры могут даже обостриться. Если, конечно, не удастся навести в этой сфере порядок - исключить наслоение интересов, установить понятный всем сторонам алгоритм регулирования отношений и устранить бреши в действующем законодательстве.

Всё вокруг ничьё...
Только за последние три десятка лет правила игры в земельной сфере менялись неоднократно. C одной стороны, о своих правах то и дело заявляли сельхозкооперативы, коммерческие предприятия и муниципалитеты. С другой - претензии выдвигали люди, имевшие в пользовании дачные участки и огороды, а то и вовсе занявшие ничейные, по их мнению, территории. С третьей - о необходимости «восстановления исторической справедливости» недвусмысленно намекали священнослужители, потомки помещиков, кулаков и прочих бывших землевладельцев. Государству же почти всякий раз приходилось принимать поистине соломоновы решения. Последствия такого подхода стали проявляться уже в 1990-х. Пока богатые, но недальновидные граждане обзаводились домами, цехами, производственными объектами, более хитрые скупали земельные участки, на которых, собственно, и находились постройки.
Предприимчивости иных землевладельцев остается лишь изумляться. Известен случай, когда некий житель пригорода Саранска умудрился оставить с носом покупателей двух домов с приусадебными участками. Новые хозяева были немало удивлены, увидев, как по весне на стенах их только что отстроенных коттеджей появлялись трещины, а фундамент «поплыл» буквально на глазах. Виной тому, как впоследствии выяснилось, стали грунтовые воды, об уровне залегания которых ушлый товарищ банально «забыл» сообщить.
Сегодня, правда, подобные истории происходят крайне редко.

- Люди более не хватаются за каждое предложение, каким бы выгодным оно ни казалось, - уверяет директор мордовского филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Александр ПЫКОВ. - Деньги вкладывают обычно в перспективные проекты, способные принести реальную отдачу. Хотя всевозможных уловок и здесь хватает. Некоторые, например, приобретают земельный участок якобы под малоэтажное жилищное строительство. Но на деле возводят там магазин, офис или автосервис. Соседей подобное самоуправство, как правило, не радует. Но решить вопрос к обоюдному удовлетворению удается далеко не всегда. В суд, прокуратуру граждане обращаются неохотно. А местные власти предпочитают не ввязываться в житейские конфликты. Доходит до абсурда: как-то раз в ответ на поступившую жалобу чиновники сообщили, что столь раздражавшая народ пилорама была построена… «с целью реализации государственной программы поддержки малого бизнеса»!

Меньше знаешь - лучше спишь
Позиция муниципалитетов - это вообще тема для отдельного разговора. По закону, именно на них лежит основной груз ответственности при регулировании земельных отношений. Они обязаны всячески помогать собственникам в оформлении прав, контролировать принадлежность наделов и даже за собственный счет уточнять их границы, проводить размежевание… На деле, однако, разве что Саранская горадминистрация старается совершать все мало-мальски серьезные сделки публично, оповещая население о сроках и условиях земельных аукционов, их итогах, градостроительном проектировании, месте и времени проведения публичных слушаний.
В районах же такие работы откровенно пущены на самотек. Заявителей без всяких оснований то заставляют подтвердить подлинность ранее полученных справок, то отправляют «для порядка» в архив, кадастровую палату, многофункциональный центр. Замечена и странная закономерность: документы, выданные самим муниципалитетом, почти не котируются. При этом точно такие же свидетельства из саранских инстанций (только изготовленные на хорошей бумаге и заверенные гербовыми печатями) ценятся гораздо выше. Кстати, с точки зрения буквы закона при записи в Государственный кадастр недвижимости они обладают одинаковой силой.
Впрочем, многие местные начальники обычно руководствуются принципом: не знаешь, что делать, - не делай ничего. А ведь до конца года республике надлежит завершить работы по оформлению в муниципальную собственность невостребованных земель. И хотя время вроде бы есть, уже сейчас понятно, что сразу целый ряд районов с поставленной задачей вряд ли справится.

Нам денег не надо!
На сельском поселковом уровне ситуация и того хуже. Там главы порой откалывают такие номера, от которых съедет крыша у любого здравомыслящего человека. Допустим, был период, когда сельчане при регистрации земельных наделов, будто сговорившись, представляли справки из администраций населенных пунктов. Где черным по белому было написано, что указанные граждане действительно владеют участками «на правах постоянного пользования, частной собственности и аренды». Именно так! Стандартное уточнение «Нужное подчеркнуть» почему-то отсутствовало.

- Ныне свыше четверти обращений в кадастровую палату можно смело отнести к категории проблемных, - утверждает Александр Пыков. - Где-то налицо чисто технические ошибки и недочеты. Но бывает, что речь приходится вести о неправильной или самовольной трактовке законодательных норм, а то и о должностных проступках, злоупотреблении служебными полномочиями, преступлениях, наконец. Вопиющие факты всплывают подчас совершенно случайно. Скажем, однажды наши сотрудники заметили, что дорога, которую планировали построить в одном из районов, ведет в лесную глухомань. Точнее, к месту, где, по нашим сведениям, не было ни жилья, ни производственных объектов, ни достопримечательностей. Решили проверить. И, как выяснилось, не зря. В сосновом бору находилась частная база отдыха. Трудно поверить, что сооружение подъезда в ней велось не за государственный счет… Да о чем говорить, коль скоро в Мордовии есть даже целые поселения, не обозначенные в кадастровой и землеустроительной документации?! Возводились они, очевидно, во времена почти полной вседозволенности. Допускаю, что и сносить их, сравнивать с землей едва ли разумно. Непонятно только, почему местные власти до сих пор упорно не замечают случившихся перемен, отказываются от пополнения своей казны.

Золотая жила
Определенная переоценка ценностей произойдет, возможно, уже в следующем году, когда придет пора платить налог на имущество не по инвентаризационной, как прежде, а по кадастровой стоимости. Надежда, правда, весьма робкая. Ибо сама идея перехода на новый принцип начисления была во многом дискредитирована задолго до принятия соответствующего решения. Считается, в частности, что государство таким образом стремится лишь увеличить объемы бюджетных поступлений - разумеется, за счет рядовых хозяев квартир, домов, дачных и приусадебных участков.

- В большинстве случаев налоговое бремя, скорее всего, действительно возрастает, но оно никогда не станет непосильным для обычных граждан нашей страны, - полагает руководитель республиканкой кадастровой палаты. - Опасаться этого следует в первую очередь тем, у кого за душой есть десятки объектов недвижимости - от многих и многих гектаров земли до всевозможных построек. А таких, уж поверьте, хватает. Нынешняя схема только способствует чьему-то быстрому и беспроблемному обогащению. Получая миллионы от аренды, они платят копеечные налоги и, что называется, в ус не дуют - закон соблюден, какие претензии могут быть?! Некоторые и вовсе рассуждают примерно так: пусть оно просто будет, все лучше, чем хранить сбережения под матрацем. В результате квартиры пустуют, земли зарастают бурьяном, а арендная плата рассчитывается на глазок, исходя из рыночной, реже - кадастровой стоимости. Очевидно, что подобное положение невыгодно ни государству, ни большинству граждан. Устраивает оно только узкую прослойку людей - любителей ловить рыбу в мутной воде.

Бубновый интерес
Насколько способен обновленный налог на недвижимость изменить нашу психологию, будет известно позже. Впрочем, некоторые выводы напрашиваются сами собой. Достаточно вспомнить, какой ажиотаж породил градостроительный бум в мордовской столице. Известно, что в пойме реки Тавла - там, где ныне возводятся жилые кварталы и футбольный стадион, - многие столичные жители издревле сажали картошку и прочие овощные культуры. Как только власти обозначили свои планы, борьба за земельные наделы заметно ужесточилась. Прибрать их к рукам попытались и сами огородники, и невесть откуда взявшиеся рейдеры. В ход пошли деревянные колышки, проволочные ограждения, вплоть до табличек с надписями «Частное владение». И хотя все потуги оказались тщетными (истинный собственник земли - Мордовский госуниверситет - был известен изначально), сражения прекратились совсем не скоро.

Примечательно, что мечты «вмиг озолотиться» и сегодня будоражит умы горожан. Свидетельством чему являются заметно подорожавшие квартиры на первых этажах (после упрощения процедуры перевода жилых помещений в нежилые их все чаще приобретают под офисы и магазины), а также отдельно стоящие малоэтажные дома. Притом непременно с зарегистрированными надлежащим образом земельными угодьями.

- Цены на них варьируются в очень широком диапазоне, - продолжает Александр Пыков. - Кадастровая оценка нередко не идет ни в какое сравнение с коммерческой, рыночной, учитывающей также баланс спроса и предложения. Зачастую граждане сами провоцируют рост цен, прибегают к услугам недобросовестных риэлторов и землеустроителей. Поведение отдельных застройщиков лишь усугубляет ситуацию. Едва ли не последнее их ноу-хау - получение земли якобы для последующего восстановления находящихся на ней объектов. Таких, например, как старинные здания, ветхие дома или даже сараи. Ни о какой реконструкции речь, конечно же, не идет. Это не более чем предлог, стремление заручиться согласием властей. В дальнейшем строения просто сносятся. А на освободившемся месте появляются жилые комплексы, производственные цеха или особняки, доходы от продажи которых с лихвой покрывают понесенные затраты.

Не обходится, разумеется, без конфузов. Некий житель частного сектора Саранска сумел убедить перекупщиков, что две квартиры за полуразвалившуюся хибару и небольшой клочок земли - сущий пустяк по сравнению с обещанной за снос компенсацией. Разочарованию новых хозяев не было предела, поскольку строительная компания сочла запрошенную ими сумму неприемлемой и соорудила элитный дом в считаных метрах от границы владения.

В прилегающих к Саранску районах земельные участки уже начали дорожать
В селах республики ничего подобного не наблюдается. Тем не менее работники кадастровой палаты настоятельно призывают население заранее позаботиться об оформлении свидетельств о праве собственности.
- Следует помнить: земля, объекты недвижимости имеют свою цену. И она далеко не всегда совпадает с той, что готовы назначить потенциальные покупатели, - предупреждает директор ФКП Росреестра по Мордовии. - Благодаря созданным онлайн-сервисам узнать кадастровую стоимость своего имущества можно в любой момент - по реквизитам и адресам объектов. Согласно нашим данным, в прилегающих к Саранску районах земельные участки уже начали дорожать. Немало земля стоит и там, где работают успешные сельхозпредприятия, агрохолдинги, крупные фермерские хозяйства. Многим атяшевцам, например, ранее полученные колхозные паи позволяют рассчитывать на неплохие дивиденды. Напротив, в отдаленных районах - Ельниковском, Атюрьевском, Теньгушевском -  где почвы менее плодородные, а сельскохозяйственное производство развито не столь сильно, спрос практически отсутствует.

Своя оценка
Многое здесь, безусловно, зависит от объективности произведенной оценки. А она, как признает Александр Пыков, пока далека от совершенства:
- Есть общая модель, но универсальной формулы, позволяющей запросто определить инвентаризационную, кадастровую, рыночную стоимость имущества, не существует. Даже профессиональные оценщики при анализе нередко учитывают лишь те факторы, которые могут представлять интерес для клиентов. Кто-то ставит во главу угла местоположение конкретного участка. Другие обращают внимание на урожайность зерновых культур, овощей и фруктов. Третьим важны подъездные пути и коммуникации, четвертым - ресурсы для развития. Иных, «независимых» землеустроителей, говоря откровенно, и к работе-то допускать нельзя, настолько плохо они подготовлены.

Законодатели, между тем, пока, похоже, так не думают. И все 180 действующих в республике кадастровых инженеров, увы, не отвечают за последствия собственных просчетов. Один специалист-самоучка даже в суде недоуменно пожимал плечами, не понимая, какие к нему могут быть вопросы. А ведь провинился он в том, что не разглядел на оцениваемом участке площадью чуть более 20 соток не что-нибудь - целый жилой дом! Впрочем, не совсем так. Бревенчатую избу молодой человек все-таки заметил. Но в документах обозначил ее как… трансформаторную будку. Хозяйка, вероятно, и сегодня томилась бы в неведении, да вот решила на старости лет перебраться из Дубенского района поближе к детям, в город. Нашла покупателя, сторговалась, начала готовить документы. Тут ошибку и обнаружили.

Земля становится капиталом
Другая история оказалась куда как менее занятной, зато по-чеховски драматичной. Женщина-москвичка прикупила по случаю огород в Кочкуровском районе Мордовии. Посадила картофель, лук, огурцы, морковь. И вдруг выяснила, что полноправным собственником ее участка является кадастровый инженер, которого она нанимала для оценки. Мошенник просто выправил обнаруженные ошибки с выгодой для себя. Печать же в сельсовете тиснули не глядя - человек-то образованный, знает, поди, чего делать надо.
- Почти повальная юридическая безграмотность - это еще одна причина творящихся сейчас безобразий, - уверяет Александр Пыков. - Я не склонен огульно обвинять землеустроителей в незнании специфики своего ремесла. Большинство из них - настоящие профессионалы, люди честные и ответственные, преданные своему делу. А избавить сферу от недобросовестных лиц, надеюсь, удастся совсем скоро. В Думу уже передан законопроект, четко регламентирующий деятельность кадастровых инженеров. Стать им более не сможет любой желающий - потребуются базовое образование, стаж, опыт работы. Будут они и экзамены сдавать, подтверждать квалификацию.

Что же касается ситуации в целом, то сейчас сама система экономических отношений понемногу побуждает предприятия, фирмы, компании, частных лиц надлежащим образом оформлять права на недвижимость, земельные участки. А государство, муниципалитеты - помогать им в этом. Ведь земля понемногу становится капиталом, причем капиталом налогооблагаемым, источником благополучия наших сел и городов. Под нее можно оформить кредит, ее можно продать, обменять, заложить, наконец. И чем быстрее власть, бизнес, общество поймут это, тем больше будет порядка.

Андрей КРИВОВ