Имущество супругов

Актуальные вопросы применения законодательства

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее - Управление) совместно с Нотариальной палатой Республики Мордовия информируют граждан, кредитные организации, застройщиков многоквартирных домов, лиц, оказывающих юридические услуги, и иных заинтересованных лиц о необходимости соблюдения требований действующего законодательства при оформлении сделок с недвижимым имуществом лиц, состоящих в браке.

Понятие общей собственности 
В случае, когда имущество находится в собственности двух и более лиц,  возникает общая собственность (статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

Общая собственность может быть с определением долей - долевая и без определения долей - совместная.

Отличительной особенностью общей совместной собственности является то, что она возникает только у супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (статьи 256, 257 ГК РФ).

При этом важно иметь в виду, что при совместной собственности совершенно не важно - на кого оформлено имущество: на обоих супругов или только на одного из них; в любом случае имущество в силу закона является общей собственностью супругов. То есть если имущество оформлено только на одного из супругов, то он является «титульным» собственником (то есть видимым, обозначенным), а у второго супруга возникает равное право на имущество, находящееся в совместной собственности супругов.

Общие положения об имуществе супругов
Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации, далее - СК РФ). Под законным в данном случае понимается не собственно законный (правильный) режим, а режим, установленный законом, то есть изначальный, действующий по общему правилу, без каких-либо дополнительных предписаний закона.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, являются общим имуществом супругов (статьи 34 СК РФ, 256 ГК РФ).

Исключение составляют случаи получения недвижимости одним из супругов в дар, в порядке наследования, приобретения по безвозмездным сделкам (например, по договору передачи (приватизация)), покупка имущества за счет личных средств (например, денег, подаренных одному из супругов его родителями).

Однако законный режим имущества супругов, то есть признание всего имущества, приобретенного в браке, совместной собственностью, изменяется брачным договором (пункт 1 статьи 33 СК РФ, пункт 1 статьи 256 ГК РФ).

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения (статья 40 СК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме заключения брачного договора, супруги во время брака и после его расторжения могут разделить общее имущество путем заключения соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, которое должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 38 СК РФ).

Заключение договоров участия в долевом строительстве
Пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» говорит о возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Существенные условия договора долевого участия в строительстве предусмотрены пунктом 4 статьи 4 вышеназванного закона и не предусматривают указания в договоре на возникновение определенного вещного права на объект.

Поэтому при заключении договоров долевого участия в строительстве супруги не определяют режим имущества, которое находится на этапе строительства, но предполагается, что после подписания акта приема-передачи недвижимость будет оформлена в совместную собственность супругов, если их законный режим имущества не изменен брачным договором.

В последующем, при обращении за регистрацией права на построенное недвижимое имущество, заявителями должно прикладываться свидетельство о браке.

Соответственно, договор участия в долевом строительстве (не содержащий указания на возникновение права общей долевой собственности на объект, что возможно только при наличии брачного договора) заключается в простой письменной форме.
Если супруги желают оформить принимаемый ими от застройщика объект недвижимости в общую долевую собственность, то им следует заключить соглашение об установлении режима общей долевой собственности, которое по существу будет являться брачным договором.

Заключение супругами сделок с недвижимостью
Если при покупке супругами объекта недвижимости в договоре купли-продажи указывается, что объект (например, квартира) поступает в общую долевую собственность, супруги фактически изменяют законный режим имущества супругов на договорный. Такой договор в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ будет являться смешанным договором и должен содержать элементы брачного договора, поэтому такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 3 статьи 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Под ничтожностью в данном случае понимается недействительность сделки (пункт 1 статьи 166 ГК РФ).

Ничтожность сделки является основанием для приостановления государственной регистрации прав (пункт 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и впоследствии отказа в государственной регистрации.

Поэтому супруги, заключая договоры в простой письменной форме, в отсутствие брачного договора могут приобрести недвижимость только в совместную собственность супругов.

Оформление доли в совместную собственность
Казалось бы, имущество может быть либо только в долевой, либо только в совместной собственности. Однако на практике нередко супругами (одним или обоими - не важно) приобретается именно доля в праве на недвижимое имущество. В основном это касается жилых домов, разделенных на две семьи, каждая половина из которых оформлена, например, как 1/2 доли дома. После такой покупки другая доля в праве на объект остается у совершенно других граждан (соседей), а супруг (или супруги) купил только долю.

Такая доля в праве тоже будет находиться в общей совместной собственности супругов. До недавнего времени были трудности в практическом оформлении таких прав, но в 2018 году Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости (утвержден приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943) был дополнен пунктом 90.1, согласно которому при государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов, после указания в «записи о вещном праве» размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». То есть приобретенная доля, как указано выше, будет в совместной собственности супругов.

Чтобы информация об указанном нашла свое отражение в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), на стадии обращения на регистрацию прав в заявлении следует указать о необходимости оформления доли в праве в совместную собственность и приложить копию свидетельства о браке.

Даже если в ЕГРН приобретенная доля в праве собственности не будет указана как находящаяся в совместной собственности, то в дальнейшем третьи лица (регистраторы, нотариусы, адвокаты и т.д.), при отсутствии оснований для признания такого имущества раздельным (то есть в отсутствие брачного договора), будут считать каждую такую долю в праве общей долевой собственности как находящуюся в совместной собственности супругов.

Указанное необходимо иметь в виду и в дальнейшем, при оформлении последующих сделок, разделе имущества супругов (в том числе при расторжении брака, в суде), при обращении взыскания на имущество при наличии долгов и т.д.

Чтобы, находясь в браке, приобрести долю в праве собственности на недвижимость в раздельную собственность, необходимо обратиться к нотариусу за нотариальным удостоверением договора.

Отчуждение доли от целого
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности.

В сложившейся практике Управления, в случае если недвижимость принадлежит одному собственнику и он производит отчуждение доли в праве на недвижимое имущество, право регистрируется на основании сделки, совершенной в простой письменной форме.
При этом, если отчуждаемая доля в праве собственности на объект недвижимости принадлежит супругам, право собственности на который зарегистрировано только на одного из них (титульного собственника), то к их отношениям применяется режим совместной собственности.

Несмотря на то что право на объект недвижимости зарегистрировано на одного из супругов (титульного собственника), подразумевается, что недвижимость находится в общей собственности супругов, в связи с этим, в случае отчуждения доли в праве на недвижимое имущество, в соответствии с действующим законодательством, для защиты прав и законных интересов граждан (исключения возможности признания такой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности) данная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, согласно положениям статей 244, 256 ГК РФ.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ СРЕДСТВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В случае если на приобретение недвижимости (погашение кредита (займа) на покупку недвижимости) направлялись как средства супругов, так и целевые средства (материнский капитал, государственные субсидии и прочее), а также были использованы личные денежные средства одного из супругов (например, подаренные ему денежные средства), то приобретение имущества возможно только в общую долевую собственность, в связи с чем такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения.

Кроме того, приобретение недвижимости родителями и детьми возможно только в общую долевую собственность, поэтому такие сделки также требуют обязательного нотариального удостоверения.

Указанное подтверждается судебной практикой (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.01.2016 № 18-КГ15-224).

Справочную информацию по данной публикации вы можете получить
в Нотариальной палате Республики Мордовия: (8342) 47-09-00.